Интервью
фотогалерея
Сам себе риэлтор
«Домик в деревне» с некоторых пор опять влечет к себе жителей городских асфальтовых улиц. Хочется им, как в сказках, полежать на печи, посидеть на крыльце и отдохнуть от шума типовых многоквартирных домов в тишине кружевных тихих яблонь и груш и в жужжании пчел... Но недвижимость – одно из тех вложений средств, где нужно поступать особо осознанно. Слишком велика цена ошибки.
Как покупать
Как избежать ошибок в приобретении земельного участка с домом, рассказывает начальник Большемурашкинского отдела Управления Росреестра по Нижегородской области Наталья Алексеевна Морозова:
— Наша федеральная службы была создана в связи с принятием Закона №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». А до этого делали так: в сельской местности граждане при покупке недвижимости заключали договор купли-продажи и секретарь сельской администрации (сельского Совета) регистрировал переход права собственности на «домовладение», как раньше говорили, — и это включало в себя и дом, и землю — в похозяйственной книге. Ранее в Российской Федерации общего полного учета всего недвижимого имущества не было. Все замыкалось на сельской администрации отдельного поселения или на нотариальной конторе.
Сегодня функции по регистрации объектов недвижимости выполняет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области. Она объединила все функции прежних БТИ, райземкомов, этих же сельских администраций.
Прежде всего служба занимается ведением Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) — это государственный информационный ресурс, который содержит документы на бумажных и электронных носителях, дела и систему записей по установленной форме в книгах учёта, производимых государственным регистратором. Государственная регистрация не является обязательной процедурой и имеет заявительный характер.
Однако, в ряде случаев, законодательством установлена зависимость момента возникновения права на объект недвижимости от момента государственной регистрации права на него (например, переход права собственности при покупке, дарении, регистрация права собственности на вновь созданный объект).
В ЕГРП заносится информация на каждый дом, земельный участок, производственное помещение, она содержит описание объекта недвижимости (например: площадь жилого дома, адрес, этажность и т.д.), указание на собственников или пользователей этого объекта, данные о совершенных сделках с объектом и ограничениях. Ранее, до 1 марта 2013 года, Росреестром регистрировались все сделки с жилыми объектами, договоры дарения, мены и т.д. ЕГРП содержит также информацию о существенных условиях договора (например, по купле-продаже — это стороны, цена, порядок расчетов, права пользования третьих лиц и т.д.).
В настоящее время обязательной государственной регистрации подлежат только долгосрочные договоры аренды и ипотеки, остальные договоры вступают в законную силу с момента подписания сторонами. В обязательном порядке регистрируются аресты, запрещения регистрационных действий, накладываемые судами или службой судебных приставов), а также такие ограничения, как ипотека.
Регистрируются обязательства по сохранению исторических или культурных памятников. Для Большого Мурашкина это очень актуально, т.к. наш поселок с богатым историческим прошлым, многие здания имеют большую историческую ценность — памятники культуры. Ограничение заключается в том, что без разрешения государства (в лице Управления Охраны памятников культуры, с которым нужно все согласовывать) собственник не может, например, менять окна в старинных домах, делать перепланировку и т.д., а за несанкционированные действия он наказывается штрафом. Потому что, как говорят, «весь исторический материал здания должен быть сохранен».
Сведения из ЕГРП являются открытыми и общедоступными, не относятся к государственной тайне и должны предоставляться любому лицу, за плату. Поэтому на стадии планирования покупки любой человек имеет право, заплатив 200 рублей, получить интересующую актуальную информацию об объекте недвижимого имущества в виде выписки из ЕГРП, которая содержит, в том числе и данные о наложенных ограничениях (обременениях). И уже имея такие данные, можно законно предполагать, что совершаемая вами сделка будет действительной и ваше право на объект недвижимого имущество будет зарегистрировано, т.е. признано государством.
Как продавать
Иногда недвижимость нужно продать. И тут тоже свои сложности. Некоторые продают сами — ищут покупателей через газеты, Интернет или знакомых, развешивают объявления, используют возможности «сарафанного радио». Другие обращаются к посредникам — риэлторам.
— Наталья, Алексеевна, как обезопаситься, поручая продажу риэлтору?
— Прежде всего необходимо предотвратить любую возможность продать недвижимость без вашего ведома. То есть — не давать оригиналов документов, избегать, без крайней необходимости, выдачи генеральной доверенности на имя риэлтора.
Доверенность на ведение дел (и то, без права продажи и получения денег) еще имеет смысл, если нужно оформить документы на недвижимость. Но если документы собраны и в порядке, то любая доверенность с широким спектром возможностей не нужна или просто опасна.
Кстати, новая редакция Закона о регистрации дополнена новыми нормами, направленными как раз на защиту собственника от нечестных действий по доверенности. Например: при заявлении собственника объекта недвижимости о невозможности государственной регистрации права без его личного участия, в ЕГРП вносится запись о таком заявлении. И уже никакая доверенность не имеет смысла. Данная норма вступила в действие с 1 октября 2013 года.
— А если все-таки риэлтор просит все оригиналы документов, да еще и генеральную доверенность с правом подписи купчей и получением денег? Или копию паспорта?
— Обычно, когда берут генеральную доверенность, то расчет уже производят на момент получения доверенности. Потому что, в принципе, по генеральной доверенности вы отдаете все — отдали все. То есть — вы все свои права собственника передали по этой доверенности. Вы потом этого риэлтора можете вообще не найти.
А риэлтору и тем более зачем вас искать? Он деньги получил и поехал, например, куда-то.
Так что с генеральной доверенностью нужно быть очень осторожными. Лучше давать ее тому человеку, которому вы полностью доверяете. И лучше все-таки — делать доверенность, чтобы вы договор подписывали сами и уже на право регистрации. То есть — сделать доверенность без права подписи и получения денег («Договор я подпишу, деньги получу, а дальше, что хотите делайте»). Потому что иначе даже в самом лучшем случае вы не будете знать, на каких условиях продана ваша собственность и какую сумму за нее получил риэлтор. И даже если при составлении доверенности продавец получает сразу полный расчет за собственность (чего риэлторы стараются не делать) — то риэлтор все равно наживается не только на покупателе, что общеизвестно, но и на продавце. Прежде всего — играя на слабостях людей, на их страхах: «Эта собственность ничего не стоит, я оказываю вам милость, продавая ее». На переживаниях людей, находящихся в стрессе: «Это место несчастливо, нужно тут все продать, а в другом месте будет вам рай». На прямом психологическом давлении на людей неуверенных в себе и внушаемых. На нарко- и алкоголезависимостях людей. И даже на застенчивости интеллигентных людей, особенно советского воспитания, которым трудно сказать даже впервые встреченному человеку, что он ему не доверяет.
— То есть, убеждение, что риэлторы могут «кидать» только алкоголиков или наркоманов», ошибочно?
— Да. Риэлторы работают обычно с любыми социально малозащищенными людьми — пенсионерами, инвалидами, безработными, а также с людьми, пережившими горе (потеря близкого человека, развод, травмы) и неспособными в данный момент сосредоточиться полностью на быту. Они избегают людей, уверенных в себе, разбирающихся в юриспруденции и рынке недвижимости, способных проконтролировать их действия.
А копию паспорта риэлтор вообще даже спрашивать не имеет права. Для ведения сделок по недвижимости она не нужна. Но зато риэлтор может получить, например, кредит по копии паспорта, при нынешнем развитии техники это возможно. И тогда придется через суд доказывать, что кредит брали не вы.
— То есть, и продавать, и покупать лучше без посредников?
— В целом, да. Не случайно все чаще на сайтах недвижимости и в газетах бесплатных объявлений подчеркивается, что «продажа от собственника» или «куплю без посредников». И если документы на собственность в порядке — то риэлтер, я считаю, не нужен.
Полезно знать!
— Какие документы нужны при сделках с недвижимостью в случае покупки или продажи дома с земельным участком?
— Должны быть свидетельства о собственности на дом и землю отдельно, причем государственного образца — так, при наличии дома, участок должен быть в статусе «для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ) или «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС). Трактовка «для ведения ЛПХ» несколько шире, и в сельской местности выбирают обычно ее, а «ИЖС» чаще применяется в городах. Еще у продавца должны быть кадастровый и технический паспорта на землю и дом, где указаны план, площадь, кадастровые номера недвижимости и такие параметры имеющихся жилых и нежилых построек, как материал, из которого построены, тип отопления и многое другое, вплоть до степени износа на момент составления документа.
Если произошли какие-то изменения, особенно связанные с изменением площади, например, сломали или построили печь, сделали пристрой, сменили тип крыши — то это тоже должно быть (в идеале) отражено в документах. Особенно это важно при покупке. Покупатель рискует прежде всего купить не совсем то, или даже совсем не то, что хочет, поэтому при покупке недвижимости нужно проверять, не находится ли она под арестом или залогом, нет ли иных ограничений (например, прописанного там человека), оплачены ли налоги и коммунальные платежи. И, разумеется — нотариально заверенное согласие супруга или супруги продавца, в случае, если продавец состоит в браке и имущество приобреталось в период брака. Иначе могут быть серьезные проблемы при регистрации и даже потом. В настоящее время действующая редакция Закона о регистрации предусматривает, в случае отсутствия нотариального согласия супруга, его персональное уведомление государственным регистратором о совершаемой сделке.
Еще одна форма подстраховки при покупке — выплачивать деньги при сделке не сразу все, а в два приема — одну часть при заключении договора купли-продажи («купчей»), а вторую — после государственной регистрации права собственности на имя купившего человека (то есть, выдачи свидетельства о государственной собственности на имя нового владельца). В таких случаях и регистрация собственности проводится быстрее — не в 15-дневый, а в 5-дневный срок. Затем после полного расчета все стороны сделки должны написать заявление в нашу службу и наложенное ограничение — ипотека в силу закона — на объект сделки снимается. Делается это абсолютно бесплатно, требуется только присутствие сторон.
При продаже недвижимости подстраховка состоит в том, чтобы не иметь дело с сомнительными людьми и, прежде всего, с посредниками, о чем мы уже говорили. А психологическая подстраховка, тоже помогающая — не ждать быстрого результата и не хвататься судорожно за любую соломинку! Те, кто ведут дела основательно и с соблюдением правил, рано или поздно находят подходящий им вариант без «подводных камней» и подвохов.
— А если люди покупают дома «без документов»?
— В принципе, совершенно «бесхозных» домов и участков быть не может, практически все они описаны в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
А теоретически «оформить документы» можно и после покупки, выполнив множество действий, на что уйдет определенное количество времени и денег, потому что понадобится оформлять все документы, которые обычно делает владелец, а зачастую и выплачивать коммунальные платежи и налоги. Но до момента полного оформления документов на свое имя никаких законных прав человек, купивший дом без документов, не имеет. И случись, например, что наследники или другие родственники решат его выселить с милицией или через суд — то новому владельцу и защититься-то будет нечем. И, даже в том случае, если сама сделка как-то записана (например, продавец и покупатель составили простой письменный договор с указаниями паспортных данных и расписались), то даже это не может быть гарантией безоблачной жизни и хозяйствования в новом приобретении.
Так что покупка «без документов» — это всегда «риск на совести покупателя».
Любовь Линцова
